Makler & Provision
Provisionsfreie Immobilien — wo der Vorteil liegt und wo nicht
„Provisionsfrei“ ist eines der meistgesuchten Filterkriterien überhaupt — und eines der missverständlichsten. Bei Mietwohnungen ist Provisionsfreiheit für Suchende inzwischen der gesetzliche Normalfall, beim Kauf bedeutet sie meist nur, dass kein Makler beteiligt ist. Beides verändert Ihre Rechnung, aber nicht immer zu Ihren Gunsten.
Miete: Bestellerprinzip macht die Frage fast gegenstandslos
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Zahlen muss, wer den Makler beauftragt hat — in aller Regel der Vermieter. Ein Makler darf von Mietinteressenten nur dann eine Provision verlangen, wenn er ausschließlich in deren Auftrag und Interesse gesucht hat.
Angebote, bei denen Interessenten für eine ohnehin inserierte Wohnung zahlen sollen, sind unzulässig. Wer bereits gezahlt hat, kann die Provision zurückfordern.
„Provisionsfrei“ im Mietinserat ist deshalb selten ein echtes Merkmal — es signalisiert meist nur, dass privat vermietet wird oder eine Hausverwaltung direkt anbietet.
Kauf: geteilte Provision statt Provisionsfreiheit
Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt seit Ende 2020 die Teilung: Wird der Makler für beide Seiten tätig, trägt jede Seite die Hälfte. Eine einseitige Abwälzung auf den Käufer ist unwirksam.
Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt diese Regel nicht — dort ist die Verteilung frei verhandelbar und regional unterschiedlich üblich.
„Provisionsfrei“ bedeutet beim Kauf in aller Regel: Es ist kein Makler beteiligt, der Eigentümer verkauft selbst. Die eingesparte Provision landet nicht automatisch bei Ihnen — häufig ist sie im Kaufpreis enthalten, weil der Verkäufer seinen Nettoerlös im Blick hat.
Was der Verzicht auf den Makler kostet
Ohne Makler übernehmen Sie selbst: Unterlagenbeschaffung, Prüfung des Grundbuchs, Terminorganisation, Verhandlung, Abstimmung mit Notar und Bank. Das ist machbar und kostet Zeit — und im Zweifel Geld, wenn eine Belastung im Grundbuch zu spät auffällt.
Für Verkäufer ist der Preisfindungsfehler das größte Risiko: Zu hoch angesetzte Privatangebote stehen lange im Markt und werden am Ende unter dem Wert verkauft, weil ein Objekt mit langer Standzeit an Attraktivität verliert.
Sinnvoll ist häufig ein Mittelweg: Bewertung und Unterlagen professionell erledigen lassen, Vermarktung selbst übernehmen — oder umgekehrt. Reine Kostenvermeidung ist selten die günstigste Variante.
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter je Provision zahlen?
Nur wenn Sie einen Makler ausdrücklich mit der Suche beauftragt haben und er die Wohnung nicht ohnehin im Bestand hatte. In allen anderen Fällen zahlt der Vermieter.
Sind provisionsfreie Kaufobjekte günstiger?
Nicht automatisch. Sie sparen die halbe Provision, zahlen aber unter Umständen einen Preis, der ohne professionelle Bewertung zustande kam — in beide Richtungen.
Wie erkennt man provisionsfreie Angebote?
Über den Filter der Portale und über Kleinanzeigenmärkte, in denen private Anbieter überwiegen. Prüfen Sie trotzdem, ob im Kleingedruckten eine Innenprovision genannt wird.