Immobiliensachverständiger — wann sich ein Gutachten lohnt

Die Markteinschätzung eines Maklers ist kostenlos, weil sie am Beginn eines möglichen Auftrags steht. Sie beantwortet die Frage „Was ist erzielbar?“ und reicht für einen normalen Verkauf vollkommen aus.

Das Kurzgutachten ist eine schriftliche, nachvollziehbare Wertermittlung ohne den vollen Formalienapparat. Es kostet einen niedrigen bis mittleren vierstelligen Betrag und eignet sich für Verhandlungen, Vermögensaufteilungen und die eigene Sicherheit.

Das Verkehrswertgutachten nach Paragraf 194 Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung ist das Vollformat mit Ortstermin, Bauteilbewertung, Vergleichsdaten und Herleitung. Es wird gebraucht, wenn eine dritte Instanz mitentscheidet — Gericht, Finanzamt, Betreuungsgericht, Erbengemeinschaft.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von den Industrie- und Handelskammern bestellt; ihre Gutachten haben vor Gericht das größte Gewicht. Die Kammern führen öffentliche Verzeichnisse.

Daneben gibt es nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Die Zertifizierung ist befristet und wird regelmäßig überprüft — ein belastbares Qualitätsmerkmal, das sich mit einer Zertifikatsnummer nachprüfen lässt.

Ohne Bestellung oder Zertifizierung darf sich jeder Sachverständiger nennen. Das ist nicht per se schlecht, aber im Streitfall angreifbar. Fragen Sie nach Qualifikation, Haftpflichtversicherung und Referenzen für Ihre Objektart.

Die Honorare sind frei vereinbar; verbreitet ist eine Orientierung am Objektwert und am Aufwand. Für Verkehrswertgutachten bei normalen Wohnimmobilien liegen die Kosten in aller Regel im vierstelligen Bereich, Kurzgutachten deutlich darunter.

Enthalten sein müssen: Objektbeschreibung, Bewertungsverfahren mit Begründung der Wahl, Datengrundlage einschließlich Vergleichsfällen und Bodenrichtwert, Zustandsbewertung, Wertermittlung mit Rechenweg und der Stichtag.

Prüfen Sie den Stichtag: Ein Gutachten bewertet einen Zeitpunkt. Für Erbfälle ist der Todestag maßgeblich, für Scheidungen häufig ein anderer Stichtag — das gehört vorher geklärt, sonst ist das Gutachten für den Zweck unbrauchbar.

Eine andere, oft wichtigere Rolle spielt der Bausachverständige bei der Kaufentscheidung: Er bewertet nicht den Wert, sondern den Zustand — Feuchte, Statik, Dach, Haustechnik, Schadstoffe.

Diese Begleitung kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag und findet bei älteren Objekten regelmäßig Mängel, deren Behebung ein Vielfaches ausmacht. Bei Häusern ab etwa dreißig Jahren ist sie die wirtschaftlich sinnvollste Ausgabe im gesamten Kaufprozess.