Kündigung wegen Eigenbedarf — was gelten muss, damit sie hält

Der Vermieter braucht die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Zum begünstigten Kreis zählen Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Großeltern; bei entfernteren Verwandten prüfen Gerichte die persönliche Nähe.

Auch Pflegekräfte im Haushalt können den Bedarf begründen. Nicht ausreichend ist der Wunsch, die Wohnung besser zu verwerten — dafür gibt es die deutlich engere Verwertungskündigung.

Der Bedarf muss ernsthaft, konkret und vernünftig nachvollziehbar sein. Ein bloß möglicher künftiger Bedarf genügt nicht; ein vorgetäuschter Bedarf führt bei Aufdeckung zu Schadensersatzansprüchen des Mieters, die Umzugskosten und Mietdifferenzen umfassen können.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, von allen Vermietern unterschrieben sein und die Person benennen, für die der Bedarf besteht, samt Begründung, warum gerade diese Wohnung. Eine pauschale Formulierung macht die Kündigung angreifbar.

Die Fristen richten sich nach der Wohndauer des Mieters: drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate. Bei Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst wohnt, verlängert sich die Frist um drei Monate.

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein. Bei umgewandelten Mietwohnungen greift eine Sperrfrist von mehreren Jahren, in gefährdeten Gebieten teils bis zu zehn — in dieser Zeit ist die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.

Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn sie eine unzumutbare Härte bedeutet — hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, langjährige Verwurzelung, fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.

Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen; der Vermieter muss auf dieses Recht hinweisen. Fehlt der Hinweis, kann der Widerspruch noch im Prozess erklärt werden.

Gerichte wägen im Einzelfall ab. Das Ergebnis ist häufig kein Ja oder Nein, sondern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit.

Wer eine vermietete Wohnung zur Eigennutzung kauft, sollte vor dem Kauf klären: Wann wurde umgewandelt, gilt eine Sperrfrist, wie lange wohnt der Mieter schon dort, gibt es Härtegründe.

Realistisch ist ein Zeitraum von einem bis mehreren Jahren zwischen Kauf und Einzug. Wer diese Zeit nicht überbrücken kann, sollte kein vermietetes Objekt kaufen — der Preisvorteil ist genau dafür da.

Eine einvernehmliche Lösung mit Abfindung ist oft schneller und billiger als der Rechtsweg. Sie ist zulässig und in angespannten Märkten üblich.