Vermieten & Verwalten
Nachmieter — der Ausweg aus dem Mietvertrag?
„Ich stelle drei Nachmieter und komme aus dem Vertrag“ — das ist einer der hartnäckigsten Irrtümer im Mietrecht. Die Rechtslage ist deutlich enger, kennt aber Ausnahmen.
Der Grundsatz
Bei unbefristeten Mietverhältnissen gibt es keinen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen. Der Mieter kann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen — mehr braucht er nicht, mehr bekommt er aber auch nicht.
Der Vermieter ist frei in der Auswahl des neuen Mieters. Er muss einen vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren, auch wenn dieser zahlungsfähig ist.
Die Ausnahmen
Ein Anspruch kann bestehen, wenn dem Mieter die Einhaltung der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist — etwa bei einem berufsbedingten Ortswechsel, einer schweren Erkrankung, Pflegebedürftigkeit oder deutlicher Familienvergrößerung.
Voraussetzung ist, dass der vorgeschlagene Nachmieter zumutbar und solvent ist und in den bestehenden Vertrag zu unveränderten Bedingungen eintritt. Der Vermieter darf die Gelegenheit nicht nutzen, die Miete anzuheben.
Befristete Verträge und Kündigungsverzicht
Bei echten Zeitmietverträgen ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Hier ist der Nachmieter oft der einzige Weg — und die Zumutbarkeitsschwelle liegt niedriger, weil der Mieter sonst über Jahre gebunden bliebe.
Dasselbe gilt bei vereinbartem Kündigungsverzicht, der bis zu vier Jahre wirksam sein kann. Auch hier ist ein Anspruch auf Nachmieterstellung eher anzunehmen.
Die Nachmieterklausel
Steht im Mietvertrag ausdrücklich, dass der Mieter bei Stellung eines geeigneten Nachmieters vorzeitig entlassen wird, gilt diese Vereinbarung. Sie ist die einzige verlässliche Grundlage.
Wer eine solche Klausel hat, sollte auf ihre Bedingungen achten: Zahl der vorzuschlagenden Nachmieter, Frist und die Definition von „geeignet“ entscheiden über die praktische Wirksamkeit.
Häufige Fragen
Muss ich drei Nachmieter vorschlagen?
Nur wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht. Aus dem Gesetz ergibt sich diese verbreitete Zahl nicht — sie stammt aus Formularverträgen.
Darf der Vermieter eine Ablöse verlangen?
Für die vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag ist eine Vereinbarung möglich. Eine einseitig geforderte Zahlung ohne Rechtsgrundlage muss der Mieter dagegen nicht leisten.
Was ist mit der Kaution?
Sie wird zwischen Vermieter und ausziehendem Mieter abgerechnet. Eine direkte Übergabe an den Nachmieter ist möglich, aber nur mit Zustimmung aller Beteiligten und schriftlicher Regelung.
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