Vermieten & Verwalten
Immobilien-GmbH — Vorteile, Kosten, Grenzen
Die vermögensverwaltende GmbH ist ein wirksames Instrument beim Aufbau eines größeren Bestands — und eine unnötige Belastung bei ein oder zwei Wohnungen. Der Unterschied liegt in der Größenordnung und im Zeithorizont.
Der steuerliche Kern
Mieterträge in einer GmbH unterliegen der Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag. Bei reiner Vermögensverwaltung kann über die erweiterte Kürzung die Gewerbesteuer entfallen — dann liegt die Belastung deutlich unter dem persönlichen Spitzensteuersatz.
Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Schon eine Photovoltaikanlage mit Einspeisung oder die Vermietung von Betriebsvorrichtungen kann die Kürzung gefährden.
Der Haken bei der Ausschüttung
Der Vorteil wirkt nur, solange die Gewinne in der Gesellschaft bleiben und reinvestiert werden. Bei Ausschüttung kommt Abgeltungsteuer hinzu — dann liegt die Gesamtbelastung häufig über der privaten Vermietung.
Die Struktur lohnt deshalb für den Aufbau, nicht für die Entnahme. Wer die Erträge zum Leben braucht, fährt privat meist besser.
Kein Zehnjahresprivileg
Der wichtigste Nachteil: Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren Haltedauer gilt nur im Privatvermögen. Veräußerungsgewinne einer GmbH sind unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.
Wer auf Wertsteigerung und späteren steuerfreien Verkauf setzt, ist privat besser aufgestellt. Wer auf laufenden Ertrag und Reinvestition setzt, in der Gesellschaft.
Was die Struktur kostet
Gründung mit Notar und Handelsregister, Stammkapital von 25.000 Euro mit mindestens hälftiger Einzahlung, jährlich Bilanz statt Einnahmenüberschussrechnung, Offenlegung und höhere Beratungskosten.
Realistisch liegen die laufenden Kosten im mittleren vierstelligen Bereich pro Jahr. Unterhalb von etwa drei bis fünf Objekten übersteigt dieser Aufwand den Steuervorteil regelmäßig.
Häufige Fragen
Ab wann lohnt sich die GmbH?
Als grobe Orientierung ab einem Bestand, der einen fünfstelligen Jahresüberschuss erwirtschaftet, bei hohem persönlichem Steuersatz und der Absicht, die Erträge zu reinvestieren.
Kann ich bestehende Immobilien einbringen?
Ja, aber die Übertragung löst Grunderwerbsteuer aus und kann bei Objekten innerhalb der Zehnjahresfrist zusätzlich Spekulationssteuer auslösen. Diese Rechnung gehört vor jede Umstrukturierung.
Bekomme ich als GmbH eine Finanzierung?
Ja, Banken finanzieren Objektgesellschaften regelmäßig. Meist verlangen sie eine persönliche Bürgschaft der Gesellschafter und höhere Eigenkapitalquoten als bei Privatpersonen.
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