Vermieten & Verwalten
Immobilienverwaltung — was sie leistet und was sie kostet
Unter Immobilienverwaltung laufen drei verschiedene Leistungen mit unterschiedlichen Auftraggebern. Wer sie auseinanderhält, versteht auch die sehr unterschiedlichen Preise.
WEG-Verwaltung
Auftraggeber ist die Eigentümergemeinschaft. Die Verwaltung führt Versammlungen durch, setzt Beschlüsse um, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, verwaltet die Rücklage und beauftragt Instandhaltung.
Die Vergütung wird je Einheit und Monat berechnet und liegt üblicherweise im niedrigen zweistelligen Bereich. Sie steckt im Hausgeld und ist nicht auf Mieter umlagefähig.
Mietverwaltung
Auftraggeber ist der einzelne Eigentümer. Die Verwaltung übernimmt Mieterauswahl, Mietverträge, Mieteinzug, Mahnwesen, Nebenkostenabrechnung und die Koordination von Reparaturen.
Abgerechnet wird meist als Prozentsatz der Nettokaltmiete, häufig im Bereich von drei bis sechs Prozent. Für Eigentümer mit mehreren Einheiten oder auswärtigem Wohnsitz rechnet sich das schnell.
Sondereigentumsverwaltung
Die Verwaltung der eigenen Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft — praktisch die Mietverwaltung für Wohnungseigentümer, in Ergänzung zur WEG-Verwaltung.
Häufig übernimmt dieselbe Firma beides. Das ist bequem, kann aber zu Interessenkonflikten führen, wenn Ihre Interessen als Eigentümer denen der Gemeinschaft entgegenstehen.
Woran gute Verwaltung erkennbar ist
Pünktliche und nachvollziehbare Abrechnungen, Erreichbarkeit, klare Protokolle, ein realistischer Instandhaltungsplan und die Zertifizierung als Verwalter nach der Gewerbeordnung.
Warnsignale sind verspätete Jahresabrechnungen, wiederkehrende Beschlussanfechtungen, hohe Fluktuation bei den Ansprechpartnern und Verwalterverträge mit sehr langen Laufzeiten.
Häufige Fragen
Muss eine WEG einen Verwalter bestellen?
Jeder Eigentümer hat Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung; ab einer gewissen Größe ist ein professioneller Verwalter praktisch unverzichtbar. Kleine Gemeinschaften können sich auch selbst verwalten.
Ist die Verwaltervergütung umlagefähig?
Nein. Verwaltungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten und bleiben beim Eigentümer — ein Punkt, der die Nettorendite spürbar mindert.
Wie werde ich einen schlechten Verwalter los?
Durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Abberufung ist seit der WEG-Reform jederzeit ohne wichtigen Grund möglich; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach.
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