Vermieten & Verwalten
Wohnung vermieten — die Entscheidungen vor dem ersten Mieter
Vermieten ist unternehmerische Tätigkeit mit langfristiger Bindung. Die Entscheidungen der ersten Wochen — Miethöhe, Mieterwahl, Vertragsgestaltung — wirken über Jahre, und die meisten lassen sich später kaum korrigieren.
Die Miethöhe
Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus dem Mietspiegel ergibt. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Neuvertragsmiete höchstens zehn Prozent darüber liegen.
Wer zu hoch ansetzt, riskiert Rückforderungen und längeren Leerstand. Wer deutlich zu niedrig ansetzt, bindet sich langfristig — Mieterhöhungen im Bestand sind durch Kappungsgrenze und Fristen eng begrenzt.
Mieterauswahl
Zulässig sind Fragen zu Einkommen, Beruf, Zahl der einziehenden Personen und Mietschuldenfreiheit. Unzulässig sind Fragen nach Kinderwunsch, Schwangerschaft, Religion, Herkunft oder Parteizugehörigkeit — darauf darf sogar falsch geantwortet werden.
Üblich sind eine Selbstauskunft, Einkommensnachweise der letzten drei Monate und eine Bonitätsauskunft. Der wichtigste Filter bleibt trotzdem das persönliche Gespräch.
Der Mietvertrag
Regeln Sie Miethöhe und Nebenkostenvorauszahlung, Kaution, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung und die Betriebskostenarten. Verwenden Sie ein aktuelles Muster — alte Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind vielfach unwirksam.
Staffel- oder Indexmiete kann sinnvoll sein, weil sie spätere Erhöhungen ohne Zustimmungserfordernis ermöglicht. Beide schließen allerdings Mieterhöhungen nach Modernisierung teilweise aus.
Kaution und Übergabe
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und ist getrennt vom eigenen Vermögen insolvenzsicher anzulegen. Der Mieter darf sie in drei Raten zahlen.
Das Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselzahl und dokumentiertem Zustand ist die Grundlage jeder späteren Abrechnung. Ohne Protokoll ist bei Auszug kaum etwas durchsetzbar.
Häufige Fragen
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, frühestens fünfzehn Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung. Die Kappungsgrenze begrenzt die Steigerung auf zwanzig Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten auf fünfzehn.
Welche Kosten kann ich umlegen?
Nur die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Positionen und nur, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören ausdrücklich nicht dazu.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Abziehbar sind Zinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Verwaltung und Fahrtkosten — häufig entsteht in den ersten Jahren ein steuerlicher Verlust.