Zinshaus und Mehrfamilienhaus — die Prüfung vor dem Kauf

Verlangen Sie eine Aufstellung aller Einheiten mit Fläche, aktueller Kaltmiete, Mietvertragsbeginn, letzter Erhöhung und Kautionsstand. Vergleichen Sie die Ist-Mieten mit dem Mietspiegel.

Liegen die Bestandsmieten deutlich unter Marktniveau, ist das kein automatisches Potenzial. Mieterhöhungen sind durch Kappungsgrenze und Fristen eng begrenzt — die Anhebung dauert Jahre.

Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Steigleitungen und Elektrik sind bei Mehrfamilienhäusern die großen Positionen. Fragen Sie nach Rechnungen der letzten fünfzehn Jahre — was nicht belegt ist, wurde vermutlich nicht gemacht.

Ein Bausachverständiger ist hier keine Option, sondern Standard. Die Kosten stehen in keinem Verhältnis zu einer übersehenen Strangsanierung.

Der Kaufpreisfaktor — Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete — ordnet das Objekt in seinem Markt ein. Die Nettomietrendite zieht Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und Rücklage ab und ist die belastbarere Größe.

Rechnen Sie zusätzlich mit einem Mietausfallwagnis von zwei bis fünf Prozent und einer Rücklage von mindestens einem Euro je Quadratmeter und Monat. Ohne diese Positionen ist jede Renditerechnung geschönt.

Banken bewerten Mehrfamilienhäuser über den Ertragswert und verlangen regelmäßig höhere Eigenkapitalquoten als bei selbstgenutzten Objekten — zwanzig bis dreißig Prozent sind üblich.

Ob der Erwerb privat oder über eine Gesellschaft sinnvoll ist, hängt von Haltedauer, Zahl der Objekte und persönlichem Steuersatz ab. Diese Frage gehört vor den Kauf, nicht danach.