Energieausweis — das Dokument, das den Preis mitbestimmt

Ein gültiger Energieausweis ist erforderlich, sobald ein Gebäude verkauft, vermietet oder verpachtet wird. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude unter fünfzig Quadratmetern Nutzfläche.

Bereits in der Immobilienanzeige sind Pflichtangaben zu machen: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit — Bußgelder bis in den fünfstelligen Bereich sind im Gebäudeenergiegesetz vorgesehen.

Der Ausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. „Reiche ich nach“ genügt der Vorschrift nicht.

Der Verbrauchsausweis rechnet aus den Abrechnungen der letzten drei Jahre. Er ist günstig und bildet ab, wie das Gebäude tatsächlich genutzt wurde — ein sparsamer Zweipersonenhaushalt erzeugt einen guten Wert, auch wenn die Substanz schlecht ist.

Der Bedarfsausweis rechnet die Gebäudehülle und die Anlagentechnik durch, unabhängig vom Nutzerverhalten. Er ist teurer, aussagekräftiger und die bessere Grundlage für Sanierungsentscheidungen.

Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde und die seither nicht auf den damaligen Wärmeschutzstandard gebracht wurden, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. In allen anderen Fällen besteht Wahlfreiheit.

Verbrauchsausweise liegen preislich im unteren zweistelligen bis niedrigen dreistelligen Bereich, Bedarfsausweise deutlich darüber, weil eine Aufnahme des Gebäudes nötig ist. Ausstellen dürfen nur bestimmte Berechtigte — Energieberater, Architekten, Ingenieure und Handwerksmeister mit entsprechender Qualifikation.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Nach einer wesentlichen Sanierung lohnt eine Neuausstellung, weil sich die Klasse verbessert und das im Verkauf unmittelbar zählt.

Vorsicht bei Billigangeboten im Netz: Ein Verbrauchsausweis, der ohne jede Rückfrage nach Nutzung und Leerstand erstellt wird, ist im Zweifel angreifbar — und ein fehlerhafter Ausweis fällt beim Verkauf auf den Eigentümer zurück.

Objekte der unteren Klassen werden inzwischen mit spürbaren Abschlägen gehandelt, weil Käufer den Sanierungsbedarf einpreisen und Banken bei schlechter Effizienz zurückhaltender finanzieren.

Umgekehrt lässt sich mit gezielten Maßnahmen viel bewegen: Dach- und Kellerdeckendämmung, dichte Fenster und ein moderner Wärmeerzeuger verbessern den Kennwert oft um mehrere Klassen — zu Kosten, die unter dem Preisabschlag liegen, den ein schlechter Wert verursacht.