Wohnung verkaufen — die Besonderheiten des Wohnungseigentums

Zusätzlich zu Grundbuch und Energieausweis brauchen Sie Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die aktuelle Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Diese Papiere liegen bei der Hausverwaltung. Sie anzufordern dauert erfahrungsgemäß länger als gedacht — der erste Anruf gehört an den Anfang des Verkaufsprozesses, nicht in die Woche vor dem Notartermin.

Eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage ist ein Verkaufsargument, eine leere ein Preisabschlag. Käufer rechnen den fehlenden Betrag schlicht gegen.

Kritisch sind bereits beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen. Wer sie verschweigt, riskiert nach dem Kauf Streit. Wer sie offen benennt und im Preis berücksichtigt, verhandelt einmal statt zweimal.

Nicht alles, was zur Wohnung gehört, ist Sondereigentum. Fenster, Balkonkonstruktion und tragende Wände sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur Sie sie nutzen.

Stellplätze, Kellerräume und Gartenanteile sind häufig Sondernutzungsrechte. Sie müssen im Kaufvertrag ausdrücklich mit übertragen werden — fehlt der Passus, bleibt das Recht beim Verkäufer und der Ärger kommt später.

Viele Teilungserklärungen sehen vor, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese Zustimmung ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Sie wird in der Praxis fast immer erteilt, kostet aber Bearbeitungszeit und eine Gebühr. Wer sie früh beantragt, verliert am Ende keine Wochen.