Verkaufen
Haus verkaufen — der Ablauf ohne Überraschungen
Ein Hausverkauf ist kein einzelner Termin, sondern eine Kette von Entscheidungen, die aufeinander aufbauen. Wer sie in der richtigen Reihenfolge trifft, verkauft schneller und zu einem besseren Preis — vor allem, weil er die zwei teuersten Fehler vermeidet: einen überhöhten Startpreis und fehlende Unterlagen.
Erst der Preis, dann alles andere
Der Startpreis entscheidet über den gesamten Verlauf. Zu hoch angesetzt, bleibt das Objekt liegen; nach acht bis zwölf Wochen ohne ernsthafte Anfrage gilt es im Markt als Ladenhüter, und Interessenten kalkulieren einen Abschlag ein.
Preisnachlässe in mehreren kleinen Schritten kosten am Ende mehr als eine einmalige realistische Anpassung, weil sie den Eindruck erzeugen, es gehe noch weiter nach unten. Deshalb lohnt die Zeit, die eine fundierte Einschätzung vorab kostet.
Unterlagen: die unterschätzte Stellschraube
Gebraucht werden Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Sanierungen und bei Bedarf die Baugenehmigung für An- und Umbauten.
Vollständige Unterlagen verkürzen die Vermarktung erheblich, weil finanzierende Banken sie ohnehin sehen wollen. Fehlt etwas, verzögert sich die Zusage — und mit ihr der Notartermin.
Der Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Fehlt er, drohen Bußgelder.
Vermarktung: weniger Reichweite, mehr Passung
Gute Fotos bei Tageslicht, ein sauberer Grundriss und eine ehrliche Beschreibung bringen mehr als Superlative. Wer den Sanierungsbedarf offen benennt, sortiert Interessenten vor, statt sie bei der Besichtigung zu verlieren.
Verschwiegene Mängel sind kein taktischer Vorteil, sondern ein Haftungsrisiko: Arglistig verschwiegene Mängel führen auch bei vereinbartem Gewährleistungsausschluss zur Haftung.
Käufer prüfen, bevor der Notar reserviert wird
Eine Finanzierungsbestätigung der Bank ist Standard. Ohne sie ist eine Zusage unverbindlich, und ein geplatzter Notartermin kostet Zeit, Geld und Verhandlungsposition.
Der Kaufvertragsentwurf muss beiden Seiten mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist ist nicht Bürokratie, sondern Ihre Gelegenheit, den Entwurf in Ruhe zu prüfen.
Steuern: die Zehnjahresfrist
Wird ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Ausgenommen sind Objekte, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurden.
Bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit kann zusätzlich der gewerbliche Grundstückshandel greifen. Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert, sollte das vorab steuerlich prüfen lassen.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Von der Entscheidung bis zur Beurkundung sind drei bis sechs Monate realistisch, bei gut vorbereiteten Unterlagen und marktgerechtem Preis auch weniger. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung vergehen weitere vier bis acht Wochen.
Was kostet der Verkauf den Verkäufer?
Kalkulieren Sie Energieausweis, Unterlagenbeschaffung, gegebenenfalls Löschung von Grundschulden und je nach Vereinbarung einen Anteil der Maklercourtage. Die Notarkosten des Kaufvertrags trägt üblicherweise der Käufer.
Verkaufen mit oder ohne Mieter?
Vermietete Objekte erzielen bei Selbstnutzern deutliche Abschläge, weil Kündigungsschutz und Eigenbedarfshürden mitgekauft werden. Für Kapitalanleger ist ein zahlender Mieter dagegen ein Vorteil — die Zielgruppe entscheidet.
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