Verkaufen
Grundstück verkaufen — der Wert steckt im Baurecht
Bei einem Grundstück kaufen Interessenten keine Fläche, sondern das, was darauf entstehen darf. Deshalb entscheidet die planungsrechtliche Situation über den Preis stärker als die Quadratmeterzahl.
Was darf gebaut werden?
Maßgeblich ist der Bebauungsplan mit Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, zulässiger Bauweise und Zahl der Vollgeschosse. Wo kein Bebauungsplan existiert, richtet sich die Zulässigkeit nach der vorhandenen Umgebungsbebauung.
Eine Bauvoranfrage schafft hier Klarheit und ist eines der wirksamsten Instrumente überhaupt: Ein positiver Bauvorbescheid macht aus einer Vermutung eine belastbare Zusage und hebt den Preis oft spürbar.
Erschließung kostet oder ist bereits bezahlt
Ein erschlossenes Grundstück hat Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser und Strom — und die Erschließungsbeiträge sind bezahlt. Bei baureifem Land ist das der Regelfall.
Bei Bauerwartungsland und Rohbauland stehen diese Kosten noch aus und liegen schnell im fünfstelligen Bereich. Wer sie nicht offenlegt, verhandelt später darüber.
Rechte Dritter im Grundbuch
Wege- und Leitungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte und Baulasten mindern den Wert und schrecken Käufer ab, wenn sie erst spät auftauchen.
Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde. Ein Auszug daraus gehört in jede Verkaufsvorbereitung.
Altlasten und Bodengutachten
Bei früherer gewerblicher Nutzung, aufgefülltem Gelände oder Nähe zu Altstandorten lohnt eine Anfrage beim Altlastenkataster. Ein Verdacht allein senkt den Preis bereits.
Ein Baugrundgutachten ist für den Verkäufer keine Pflicht, aber ein Verkaufsargument: Es nimmt dem Käufer eine Unbekannte und damit den Anlass für einen Sicherheitsabschlag.
Häufige Fragen
Fällt beim Grundstücksverkauf Spekulationssteuer an?
Bei unbebauten Grundstücken greift die Zehnjahresfrist ohne die Ausnahme für Selbstnutzung, denn ein unbebautes Grundstück lässt sich nicht bewohnen. Der Gewinn ist innerhalb der Frist grundsätzlich steuerpflichtig.
Sollte ich vor dem Verkauf teilen lassen?
Eine Teilung kann den Gesamterlös erhöhen, wenn zwei kleinere Parzellen jeweils bebaubar sind. Sie kostet Vermessung und Zeit und ist nur sinnvoll, wenn die Bebaubarkeit beider Teile gesichert ist.
Wer zahlt die Vermessung?
Das ist Verhandlungssache und gehört in den Kaufvertrag. Üblich ist, dass die Kosten der Teilung derjenige trägt, in dessen Interesse sie erfolgt — beim Verkauf einer Teilfläche also meist der Verkäufer.
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