Erbbaurecht und Erbpacht — günstiger Einstieg mit Bedingungen

Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht mit eigenem Grundbuchblatt. Es wird für eine feste Laufzeit bestellt, üblich sind fünfzig bis neunundneunzig Jahre.

Der Erbbauzins beträgt in der Regel einen einstelligen Prozentsatz des Bodenwerts pro Jahr. Er ist meist wertgesichert — an den Verbraucherpreisindex gekoppelt —, sodass er im Zeitverlauf steigt. Wie oft und in welchem Umfang angepasst werden darf, steht im Vertrag.

Der Vertrag enthält typischerweise Zustimmungsvorbehalte: für Verkauf, Belastung und bauliche Veränderungen. Der Grundstückseigentümer redet also mit, wenn Sie verkaufen oder umbauen wollen.

Der Wert eines Erbbaurechts sinkt mit abnehmender Restlaufzeit. Ab etwa dreißig Jahren Rest wird die Finanzierung schwierig, weil Banken die Tilgung innerhalb der Laufzeit sehen wollen. Unter zwanzig Jahren ist ein Verkauf oft nur noch mit erheblichen Abschlägen möglich.

Läuft das Recht aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Der Erbbaurechtsnehmer erhält eine Entschädigung, deren Höhe der Vertrag regelt — verbreitet sind zwei Drittel des Verkehrswerts, es sind aber auch niedrigere Sätze möglich.

Eine Verlängerung ist möglich, aber kein Anspruch. Wer ein Objekt mit kurzer Restlaufzeit kaufen will, sollte die Verlängerung vor dem Kauf schriftlich klären — nicht danach.

Der Heimfall erlaubt dem Grundstückseigentümer, das Erbbaurecht vorzeitig zurückzufordern — etwa bei mehrfachem Zahlungsverzug beim Erbbauzins oder bei vertragswidriger Nutzung. Das ist die schärfste Sanktion des Vertrags und ein Punkt, den man kennen muss.

Üblich sind außerdem Pflichten zur Instandhaltung, zur Versicherung und zur Bebauung innerhalb einer Frist. Bei kirchlichen Erbbaurechtsgebern kommen gelegentlich Nutzungsvorgaben hinzu.

Für Haushalte mit wenig Eigenkapital kann das Erbbaurecht der einzige Weg ins Eigentum sein: Es entfällt der Kaufpreis für den Boden, der in teuren Lagen den größten Teil ausmacht.

Gegenzurechnen ist der Erbbauzins über die Haltedauer — kapitalisiert entspricht er häufig einem erheblichen Teil des eingesparten Bodenwerts. Rechnen Sie beide Varianten über Ihren tatsächlichen Zeithorizont, nicht über die volle Laufzeit.

Ein Kauf des Grundstücks ist manchmal später möglich. Ob ein Ankaufsrecht besteht und zu welchem Preis, steht im Vertrag — ohne Regelung ist es eine reine Verhandlungssache.