Grundstücke

Grundstück kaufen — was vor der Unterschrift geklärt sein muss

Ein Grundstück ist so viel wert, wie darauf gebaut werden darf. Zwei benachbarte Flächen gleicher Größe können sich im Preis vervielfachen, weil die eine im Bebauungsplan liegt und die andere nicht. Deshalb beginnt jede Grundstücksprüfung nicht beim Preis, sondern beim Baurecht.

Was gebaut werden darf

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans steht alles Wesentliche fest: Art der Nutzung, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Baufenster, teils Dachform und Firstrichtung. Der Plan liegt bei der Gemeinde aus und ist meist online einsehbar.

Ohne Bebauungsplan gilt im Innenbereich das Einfügungsgebot: Zulässig ist, was sich in die vorhandene Umgebung einfügt. Das ist Auslegungssache und wird über eine Bauvoranfrage geklärt — ein Instrument, das vor dem Kauf Rechtssicherheit schafft.

Im Außenbereich sind Vorhaben nur ausnahmsweise zulässig. Wer dort ein Wohnhaus plant, sollte davon ausgehen, dass es nicht genehmigt wird, solange keine Privilegierung vorliegt.

Erschließung und Baugrund

Erschlossen ist ein Grundstück erst, wenn Straße, Kanal, Wasser, Strom und Telekommunikation anliegen und die Beiträge gezahlt sind. Fragen Sie die Gemeinde schriftlich, ob Erschließungsbeiträge noch offen sind — sie treffen den Eigentümer und können fünfstellig ausfallen.

Ein Baugrundgutachten klärt Tragfähigkeit, Grundwasserstand und Versickerungsfähigkeit. Es kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag und verhindert die teuerste aller Überraschungen: eine Gründung, die deutlich aufwendiger ausfällt als kalkuliert.

Hanglagen sind attraktiv und teuer: Stützmauern, tiefere Gründung, aufwendigere Zufahrt. Bei starkem Gefälle können Mehrkosten in der Größenordnung eines Kellergeschosses entstehen.

Grundbuch und Altlasten

In Abteilung II des Grundbuchs stehen Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Baulasten in einigen Ländern separat im Baulastenverzeichnis. Diese Rechte bleiben beim Eigentümerwechsel bestehen.

Das Altlastenkataster des Landkreises gibt Auskunft über frühere Nutzungen — Tankstellen, Betriebe, Auffüllungen. Die Sanierungspflicht trifft den Eigentümer, unabhängig davon, wer die Belastung verursacht hat.

Prüfen Sie zudem, ob das Grundstück in einem Überschwemmungs-, Wasserschutz- oder Landschaftsschutzgebiet liegt. Alle drei schränken die Bebaubarkeit spürbar ein.

Häufige Fragen

Wie viel kostet die Bauvoranfrage?

Je nach Kommune und Umfang meist ein niedriger dreistelliger bis niedriger vierstelliger Betrag. Gemessen am Risiko eines nicht bebaubaren Grundstücks ist das eine der günstigsten Absicherungen.

Fällt beim Grundstückskauf Grunderwerbsteuer an?

Ja, nach dem Satz des jeweiligen Bundeslandes. Wird das Haus später mit demselben Anbieter gebaut, kann das Finanzamt Grundstück und Bauleistung als einheitliches Vertragswerk werten und die Steuer auf die Gesamtsumme erheben.

Lohnt sich ein Grundstück auf Vorrat?

Nur mit gesicherter Bebaubarkeit. Bauerwartungsland ist eine Spekulation auf Planungsentscheidungen, die Jahrzehnte dauern oder ausbleiben können.

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