Immobilie erben — was das Finanzamt verlangt

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro je Elternteil, Enkel in der Regel 200.000 Euro, Eltern beim Erwerb von Todes wegen 100.000 Euro.

Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen haben lediglich 20.000 Euro und fallen zudem in ungünstigere Steuerklassen mit deutlich höheren Sätzen.

Erbt der Ehegatte die selbstgenutzte Wohnimmobilie und bewohnt sie unverzüglich weiter, bleibt sie steuerfrei — vorausgesetzt, er bewohnt sie mindestens zehn Jahre selbst. Eine Flächenbegrenzung gibt es hier nicht.

Für Kinder gilt dieselbe Befreiung, allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Der darüber hinausgehende Teil wird anteilig besteuert. Zieht der Erbe vor Ablauf der zehn Jahre aus, entfällt die Befreiung rückwirkend — außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.

Maßgeblich ist der gemeine Wert, ermittelt nach dem Bewertungsgesetz — je nach Objektart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Diese Werte liegen häufig über dem, was Erben erwarten.

Wer den angesetzten Wert für zu hoch hält, kann durch ein Gutachten eines Sachverständigen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Das lohnt sich vor allem bei Objekten mit erheblichem Sanierungsstau.

Für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien gilt ein Bewertungsabschlag von zehn Prozent. Er wird automatisch berücksichtigt und gilt zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen.

Nachlassverbindlichkeiten — insbesondere noch laufende Darlehen auf der Immobilie — mindern den steuerpflichtigen Erwerb. Deshalb ist die Nettobetrachtung entscheidend, nicht der Verkehrswert allein.