Kosten & Steuern
Wohnungskauf: Nebenkosten und die Sache mit dem Hausgeld
Beim Wohnungskauf sind die Erwerbsnebenkosten dieselben wie beim Haus. Der Unterschied liegt danach: Das Hausgeld ist ein monatlicher Posten, den viele Käufer erst beim ersten Wirtschaftsplan in voller Höhe wahrnehmen.
Beim Kauf
Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Grundbuch mit etwa eineinhalb bis zwei Prozent und gegebenenfalls der halbe Courtageanteil — zusammen wie beim Haus sieben bis zwölf Prozent.
Bei Wohnungen kommt ein Punkt hinzu: Rückstände des Voreigentümers beim Hausgeld können die Gemeinschaft treffen. Ein Blick in die letzte Jahresabrechnung und die Protokolle klärt, ob es solche Rückstände gibt.
Was im Hausgeld steckt
Betriebskosten wie Müll, Wasser, Hausreinigung, Versicherung und Allgemeinstrom, dazu die Verwaltervergütung und der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage.
Ein Teil davon ist bei Vermietung auf Mieter umlagefähig, ein Teil nicht: Verwaltervergütung und Rücklage bleiben beim Eigentümer. Für Kapitalanleger ist genau diese Trennung die relevante Größe.
Woran gute Verwaltung erkennbar ist
Eine angemessen gefüllte Rücklage, nachvollziehbare Abrechnungen, regelmäßige Instandhaltung statt aufgeschobener Maßnahmen und Protokolle, in denen Beschlüsse klar formuliert sind.
Warnsignale sind eine sehr niedrige Rücklage bei altem Gebäude, wiederkehrende Sonderumlagen und Protokolle voller vertagter Punkte. Beides landet früher oder später auf Ihrer Rechnung.
Sonderumlagen
Reicht die Rücklage für eine beschlossene Maßnahme nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Sie trifft den Eigentümer, der zum Beschlusszeitpunkt im Grundbuch steht — beziehungsweise den, der zum Fälligkeitstermin Eigentümer ist.
Deshalb gehört die Frage nach beschlossenen, aber noch nicht umgesetzten Maßnahmen in jede Kaufverhandlung. Sie ist bares Geld.
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Hausgeld üblicherweise?
Häufig zwischen drei und fünf Euro je Quadratmeter und Monat, je nach Ausstattung des Hauses. Aufzug, Tiefgarage, Concierge oder Schwimmbad treiben den Wert deutlich nach oben.
Bekomme ich die Rücklage beim Verkauf zurück?
Nein. Sie gehört der Gemeinschaft und geht rechnerisch auf den Käufer über. Berücksichtigt wird sie über den Kaufpreis, nicht über eine Auszahlung.
Kann ich das Hausgeld senken?
Nur über Beschlüsse der Gemeinschaft. Einzelne Eigentümer können weder Leistungen abwählen noch ihren Anteil kürzen — der Verteilungsschlüssel steht in der Teilungserklärung.