Kosten & Steuern
Kaufnebenkosten — der Betrag, den keine Bank finanziert
Zum Kaufpreis kommen Kosten, die keinen beleihbaren Gegenwert schaffen und deshalb aus eigenen Mitteln zu tragen sind. Je nach Bundesland und Maklerkonstellation sind das sieben bis zwölf Prozent — bei 400.000 Euro Kaufpreis also 28.000 bis 48.000 Euro.
Grunderwerbsteuer: der größte Posten
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent unter anderem in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, dem Saarland und Thüringen.
Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis der Immobilie. Bewegliches Inventar — Einbauküche, Markise, Sauna — kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und mindert die Steuer, wenn der Wert realistisch angesetzt ist.
Notar und Grundbuch
Notarkosten und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit nicht verhandelbar. Zusammen liegen sie bei etwa eineinhalb bis zwei Prozent des Kaufpreises.
Enthalten sind Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld. Wer bar zahlt, spart den Grundschuldanteil.
Maklercourtage
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit Verbraucherkäufer gilt seit Ende 2020 die Teilung: Der Käufer trägt höchstens die Hälfte. Sein Anteil liegt damit meist bei zweieinhalb bis dreieinhalb Prozent inklusive Umsatzsteuer.
Beim Kauf von privat, vom Bauträger oder in der Zwangsversteigerung entfällt die Courtage vollständig.
Rechenbeispiel und Finanzierbarkeit
400.000 Euro Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen: 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, rund 7.000 Euro Notar und Grundbuch, etwa 14.280 Euro Courtageanteil — zusammen gut 47.000 Euro. In Bayern ohne Makler wären es rund 21.000 Euro.
Banken finanzieren diese Beträge in der Regel nicht mit, weil ihnen kein beleihbarer Wert gegenübersteht. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, aber deutlich teurer und setzt sehr gute Bonität voraus.
Häufige Fragen
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Einige Banken bieten das an, verlangen dafür aber einen spürbaren Zinsaufschlag und eine sehr gute Bonität. Weil der Beleihungsauslauf über 100 Prozent steigt, wird die gesamte Finanzierung teurer.
Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?
Indem bewegliches Inventar im Kaufvertrag mit realistischem Wert gesondert ausgewiesen wird. Bei Neubauten kann zudem die Trennung von Grundstückskauf und Bauvertrag helfen, sofern die Voraussetzungen dafür tatsächlich vorliegen.
Wann sind die Nebenkosten fällig?
Der Notar rechnet nach der Beurkundung ab, der Grunderwerbsteuerbescheid kommt einige Wochen später. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung.