Kaufen Schritt für Schritt
Das Grundbuch — was in welcher Abteilung steht
Das Grundbuch entscheidet darüber, wem eine Immobilie gehört und was auf ihr lastet. Wer einen Auszug lesen kann, erkennt in fünf Minuten Risiken, die sonst erst beim Notartermin auffallen — oder gar nicht.
Der Aufbau
Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück: Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe und Wirtschaftsart. Hier stehen auch Rechte, die dem Grundstück zustehen, etwa ein Wegerecht über ein Nachbargrundstück.
Abteilung I nennt die Eigentümer und den Rechtsgrund des Erwerbs. Bei mehreren Eigentümern steht dort auch das Verhältnis — Bruchteile oder Gesamthand, etwa bei einer Erbengemeinschaft.
Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Sanierungs- und Umlegungsvermerke, Insolvenzvermerke. Diese Abteilung ist die wichtigste für die Kaufprüfung.
Abteilung III führt Grundpfandrechte auf: Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. Sie zeigt, welche Belastungen zur Ablösung anstehen.
Einsicht und Auszug
Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt — Eigentümer, Kaufinteressenten mit Nachweis, Notare, Banken, Gerichte. Reine Neugier genügt nicht.
Den Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, meist gegen eine kleine Gebühr; unbeglaubigte Auszüge sind günstiger als beglaubigte. In vielen Ländern ist der elektronische Abruf für Berechtigte möglich.
Achten Sie auf das Datum: Ein Auszug ist eine Momentaufnahme. Für die Beurkundung holt der Notar einen aktuellen Stand ein.
Rangfolge und Auflassungsvormerkung
Innerhalb der Abteilungen gilt eine Rangfolge. Sie entscheidet, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird — und ob ein Recht bestehen bleibt oder erlischt. Ein Wohnrecht im ersten Rang überlebt die Versteigerung, im nachrangigen Rang häufig nicht.
Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung: Sie verhindert, dass der Verkäufer zwischenzeitlich noch einmal verkauft oder belastet. Sie wird vom Notar veranlasst und ist der Grund, warum zwischen Vertrag und Zahlung Zeit vergeht.
Löschungen erfolgen nicht automatisch. Abgelöste Grundschulden bleiben eingetragen, bis sie auf Antrag gelöscht werden — ein häufiger Punkt bei älteren Objekten, den der Notar im Kaufvertrag regelt.
Eintragungen, die den Wert mindern
Wohnrecht und Nießbrauch reduzieren den Wert erheblich, weil sie die Nutzung entziehen — je nach Alter der Berechtigten um einen namhaften Teil des Verkehrswerts.
Erbbaurechte, Leitungs- und Überfahrtsrechte, Duldungspflichten und Denkmalvermerke beeinflussen die Nutzbarkeit. Baulasten stehen in vielen Ländern nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht — das ist getrennt abzufragen.
Häufige Fragen
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Ein unbeglaubigter Auszug kostet eine geringe zweistellige Gebühr, ein beglaubigter etwas mehr. Für Eigentümer ist die Einsicht in das eigene Grundbuch unproblematisch.
Wann werde ich als Eigentümer eingetragen?
Nach Beurkundung, Zahlung des Kaufpreises und Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung. Bis zur Umschreibung vergehen häufig mehrere Wochen bis Monate.
Kann man Eintragungen löschen lassen?
Ja, mit Bewilligung des Berechtigten und Antrag beim Grundbuchamt. Bei alten Rechten ohne auffindbaren Berechtigten gibt es besondere Verfahren.