Kaufen Schritt für Schritt
Vorvertrag und Reservierung beim Hauskauf
Zwischen Zusage und Notartermin liegen oft Wochen. In dieser Zeit möchten beide Seiten Sicherheit. Die dafür angebotenen Instrumente sind allerdings deutlich schwächer, als ihr Name vermuten lässt.
Der Vorvertrag braucht dieselbe Form
Ein Vorvertrag über den Kauf einer Immobilie muss notariell beurkundet werden — genau wie der Kaufvertrag selbst. Ein privatschriftlicher Vorvertrag ist unwirksam.
Damit entfällt sein praktischer Vorteil weitgehend: Wenn ohnehin ein Notartermin nötig ist, kann man auch gleich den Kaufvertrag beurkunden.
Reservierungsvereinbarungen
Häufig bieten Makler eine Reservierung gegen Gebühr an. Die Rechtsprechung hat solche Vereinbarungen wiederholt für unwirksam gehalten, wenn sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen stehen und den Kunden ohne echte Gegenleistung binden.
Praktisch heißt das: Eine gezahlte Reservierungsgebühr ist in vielen Fällen rückforderbar. Und sie verhindert nicht, dass der Eigentümer an jemand anderen verkauft — er ist bis zur Beurkundung frei.
Die Absichtserklärung
Eine schriftliche Kaufabsichtserklärung ist rechtlich unverbindlich, hat aber praktischen Nutzen: Sie hält Preis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar und offene Punkte fest.
Damit hat der Notar eine saubere Grundlage für den Entwurf, und beide Seiten reden über dasselbe. Genau daran scheitern sonst die Wochen vor der Beurkundung.
Was wirklich Sicherheit schafft
Tempo. Wer die Finanzierungsbestätigung vorlegt und den Notar zügig beauftragt, verkürzt die unsichere Phase auf wenige Wochen.
Nach der Beurkundung sichert die Auflassungsvormerkung im Grundbuch den Käufer ab: Das Grundstück kann dann nicht mehr anderweitig wirksam veräußert oder belastet werden.
Häufige Fragen
Ist eine Reservierungsgebühr zulässig?
In vorformulierten Vereinbarungen regelmäßig nicht, weil sie den Kunden ohne nennenswerte Gegenleistung bindet. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen können wirksam sein — der Unterschied liegt im Einzelfall.
Kann der Verkäufer trotz Zusage anderweitig verkaufen?
Bis zur notariellen Beurkundung ja. Eine mündliche oder schriftliche Zusage bindet ihn nicht; erst die Beurkundung schafft den Vertrag.
Was tun, wenn die Finanzierung noch nicht steht?
Offen kommunizieren und einen realistischen Zeitplan nennen. Eine Finanzierungsbestätigung mit Vorbehalt ist besser als gar keine — und deutlich besser als eine Zusage, die später platzt.