Kaufen Schritt für Schritt
Kaufen oder mieten — der ehrliche Vergleich
Der übliche Vergleich stellt Monatsrate gegen Kaltmiete. Das ist zu einfach — auf beiden Seiten fehlen entscheidende Posten. Der ehrliche Vergleich ist aufwendiger, aber er führt zu einer Antwort, die trägt.
Was auf die Kaufseite gehört
Zinsanteil der Rate — nicht die gesamte Rate, denn die Tilgung ist Vermögensbildung und kein Aufwand. Dazu Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Ebenfalls dazu gehören die Erwerbsnebenkosten, verteilt auf die geplante Haltedauer, und die entgangene Rendite des eingesetzten Eigenkapitals.
Was auf die Mietseite gehört
Die Kaltmiete plus die absehbare Mietsteigerung über den Betrachtungszeitraum. Wer zwanzig Jahre vergleicht, muss eine Annahme über die Mietentwicklung treffen — sonst ist der Vergleich zugunsten der Miete verzerrt.
Auf der Habenseite steht die Rendite des Kapitals, das nicht in die Immobilie fließt. Wer diesen Posten weglässt, rechnet zugunsten des Kaufs.
Der Kaufpreisfaktor als Abkürzung
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Werte bis etwa 25 gelten als moderat, in Metropolen liegt der Faktor häufig über 30. Er ersetzt keine Vollrechnung, ordnet ein Objekt aber in einer Minute ein.
Ein hoher Faktor bedeutet nicht automatisch „zu teuer“. Er bedeutet, dass die Rechnung eine Annahme über künftige Wertsteigerung enthält — die man dann bewusst treffen sollte statt stillschweigend.
Die Haltedauer entscheidet
Unter etwa zehn Jahren zehren allein die Erwerbsnebenkosten den Vorteil in der Regel auf. Wer beruflich mobil bleiben muss oder eine familiäre Veränderung absieht, fährt mit Miete meist besser — und in jedem Fall flexibler.
Umgekehrt gilt: Bei langer Haltedauer, moderatem Faktor und solider Finanzierung ist der Kauf regelmäßig im Vorteil, weil ein Teil der Rate ins eigene Vermögen fließt und die Wohnkosten im Alter sinken.
Häufige Fragen
Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt Kaufen?
Eine feste Grenze gibt es nicht, weil Zins und Haltedauer mitentscheiden. Als Orientierung: Bis 25 spricht viel für den Kauf, ab 30 muss die Rechnung schon eine Wertsteigerung unterstellen.
Ist Eigentum die bessere Altersvorsorge?
Ein abbezahltes Haus senkt die Wohnkosten im Alter erheblich. Es ist allerdings unteilbar, illiquide und mit laufenden Kosten verbunden — als alleinige Vorsorge deshalb riskant.
Was, wenn ich mir das Wunschobjekt nicht leisten kann?
Dann ist Miete die richtige Entscheidung — nicht eine Finanzierung an der Belastungsgrenze. Eine Rate, die keinen Puffer für die erste größere Reparatur lässt, ist keine tragfähige Kalkulation.