Kaufen Schritt für Schritt
Eigentumswohnung kaufen — die Gemeinschaft kauft man mit
Beim Wohnungskauf erwerben Sie Sondereigentum an Ihrer Wohnung und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Die wichtigsten Risiken stehen deshalb nicht in der Wohnung, sondern in den Unterlagen der Gemeinschaft.
Die Unterlagen, die Sie sehen müssen
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Stand der Instandhaltungsrücklage und die Beschlusssammlung.
Wer diese Papiere nicht bekommt, sollte nicht kaufen. Sie enthalten alles, was in den nächsten Jahren Geld kostet — und was der Verkäufer möglicherweise nicht von sich aus erwähnt.
Rücklage und beschlossene Maßnahmen
Eine Rücklage, die zum Alter des Gebäudes passt, ist ein gutes Zeichen. Eine niedrige Rücklage bei einem Bau aus den Siebzigern bedeutet, dass anstehende Maßnahmen über Sonderumlagen finanziert werden.
Prüfen Sie die Protokolle auf beschlossene, aber noch nicht umgesetzte Maßnahmen. Wer zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist, zahlt — auch wenn der Beschluss vor dem Kauf gefasst wurde.
Was Ihnen wirklich gehört
Fenster, Balkonkonstruktion, tragende Wände, Estrich und Steigleitungen sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur Sie sie nutzen. Über deren Erneuerung entscheidet die Gemeinschaft, nicht Sie.
Stellplätze, Keller und Gartenanteile sind häufig Sondernutzungsrechte. Sie müssen im Kaufvertrag ausdrücklich mit übertragen werden.
Verteilerschlüssel und Hausgeld
Wie die Kosten verteilt werden, steht in der Teilungserklärung. Üblich sind Miteigentumsanteile, es gibt aber auch Schlüssel nach Wohnfläche oder nach Einheiten — Letzteres benachteiligt kleine Wohnungen.
Das Hausgeld liegt häufig bei drei bis fünf Euro je Quadratmeter monatlich. Aufzug, Tiefgarage oder aufwendige Außenanlagen treiben den Wert deutlich nach oben.
Häufige Fragen
Erdgeschoss oder oberes Stockwerk?
Erdgeschosswohnungen sind günstiger, dafür lauter und weniger sicher; oben ist es ruhiger, aber ohne Aufzug im Alter schwierig. Für die Wiederverkäuflichkeit ist ein Aufzug ab dem dritten Obergeschoss ein spürbarer Faktor.
Was ist eine Sonderumlage?
Eine zusätzliche Zahlung der Eigentümer, wenn die Rücklage für eine beschlossene Maßnahme nicht reicht. Sie kann schnell fünfstellig werden — etwa bei einer Fassaden- oder Dachsanierung.
Kann ich meine Wohnung frei vermieten?
Grundsätzlich ja. Die Teilungserklärung oder Beschlüsse der Gemeinschaft können jedoch Einschränkungen enthalten, etwa ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung an Feriengäste.