Kaufen Schritt für Schritt
Der Immobilienkaufvertrag — was Sie vor dem Notartermin prüfen
Der Kaufvertrag ist das einzige Dokument, das am Ende zählt. Mündliche Zusagen aus der Besichtigung sind rechtlich bedeutungslos, wenn sie dort nicht auftauchen. Deshalb ist die zweiwöchige Prüffrist keine Formalie.
Kaufpreis und Fälligkeit
Der Kaufpreis wird nicht bei Beurkundung fällig, sondern wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Vorliegen aller Genehmigungen, Lastenfreistellungserklärungen der Gläubiger.
Der Notar teilt die Fälligkeit schriftlich mit. Erst dann wird gezahlt — nie vorher, auch nicht auf Bitte des Verkäufers.
Auflassung und Vormerkung
Die Auflassung ist die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers im Grundbuch. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen Wochen bis Monate — die Vormerkung überbrückt diese Lücke.
Ohne sie könnte der Verkäufer das Grundstück theoretisch erneut veräußern oder belasten. Sie ist deshalb der wichtigste Schutz des Käufers im gesamten Verfahren.
Gewährleistung und bekannte Mängel
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung Standard und wirksam. Er greift nicht bei Arglist und nicht bei ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften.
Bekannte Mängel gehören ausdrücklich in den Vertrag. Für den Verkäufer ist das der sichere Weg, für den Käufer die Grundlage, um über den Preis statt über Vertrauen zu verhandeln.
Übergabe, Inventar, Lasten
Regeln Sie den Übergabetermin, den Übergang von Nutzen und Lasten, die Ablesung der Zähler und die Übergabe der Unterlagen. Mitverkauftes Inventar wird einzeln aufgeführt und bewertet — das mindert zusätzlich die Grunderwerbsteuer.
Bei vermieteten Objekten gehören der Übergang der Mietverträge, die Weiterleitung der Kautionen und die Abgrenzung der Nebenkostenabrechnung in den Vertrag.
Häufige Fragen
Muss ich beim Notartermin persönlich anwesend sein?
Nicht zwingend. Vertretung mit notarieller Vollmacht ist möglich, ebenso die nachträgliche Genehmigung durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht. Persönliche Anwesenheit ist trotzdem der einfachere Weg.
Kann ich den Vertrag nach der Beurkundung noch ändern?
Nur durch eine erneute notarielle Vereinbarung, der beide Seiten zustimmen. Das kostet erneut Gebühren — deshalb ist die Prüfung des Entwurfs vorher so wichtig.
Wann werde ich Eigentümer?
Mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Beurkundung und nicht mit der Zahlung. Bis dahin schützt Sie die Auflassungsvormerkung.