Kosten & Steuern

Instandhaltung — die Kosten, die nicht monatlich kommen

Instandhaltung fällt nicht gleichmäßig an, sondern in Blöcken: Heizung, Dach, Fenster, Fassade, Leitungen. Wer sie kalkulatorisch auf die Jahre verteilt, wird nicht überrascht — wer es nicht tut, hält seine Rechnung für stabil, bis die erste große Maßnahme fällig wird.

Lebensdauer der wichtigsten Bauteile

Heizungsanlagen halten grob zwanzig bis fünfundzwanzig Jahre, Fenster dreißig bis vierzig, Dacheindeckungen vierzig bis sechzig, Elektroinstallationen dreißig bis vierzig, Wasserleitungen dreißig bis fünfzig Jahre.

Daraus ergibt sich der Investitionsstau eines Objekts fast automatisch: Ein Haus aus den frühen Neunzigern, das nie modernisiert wurde, hat mehrere dieser Positionen gleichzeitig vor sich.

Die Faustformeln

Verbreitet ist ein bis eineinhalb Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Die Peterssche Formel setzt über achtzig Jahre das 1,5-fache der Herstellungskosten an und kommt auf ähnliche Größenordnungen.

Bei Eigentumswohnungen deckt die Rücklage der Gemeinschaft nur das Gemeinschaftseigentum. Für Bad, Bodenbeläge, Innentüren und Elektrik in der Wohnung müssen Eigentümer zusätzlich zurücklegen.

Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung

Instandhaltung erhält den Zustand, Instandsetzung stellt ihn wieder her, Modernisierung verbessert ihn. Die Unterscheidung ist steuerlich und mietrechtlich relevant.

Bei vermieteten Objekten sind Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar, während Modernisierungen unter Umständen über die Abschreibung verteilt werden. Bei Vermietung ist nur der Modernisierungsanteil umlagefähig.

Der wirtschaftlichste Zeitpunkt

Energetische Verbesserungen kosten am wenigsten, wenn sie im Zuge einer ohnehin fälligen Arbeit mitgemacht werden. Ein Gerüst, das für die Fassadenreparatur steht, trägt die Dämmung fast nebenbei.

Umgekehrt ist das teuerste Vorgehen, Maßnahmen einzeln und ungeplant abzuarbeiten. Ein Sanierungsfahrplan ordnet sie in eine sinnvolle Reihenfolge, statt sie nach Dringlichkeit des Defekts zu erledigen.

Häufige Fragen

Wie viel sollte ich monatlich zurücklegen?

Bei einem Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern sind ein bis eineinhalb Euro je Quadratmeter, also 140 bis 210 Euro monatlich, ein brauchbarer Ausgangswert. Bei älteren Objekten mit anstehenden Maßnahmen eher mehr.

Ist die Rücklage einer Eigentümergemeinschaft ausreichend?

Häufig nicht. Ein Blick in Jahresabrechnung und Protokolle zeigt, ob die Rücklage zum Alter des Gebäudes passt oder ob absehbar Sonderumlagen drohen.

Kann ich Instandhaltung steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Objekten als Werbungskosten, bei selbstgenutzten nur der Lohnanteil von Handwerkerleistungen im Rahmen der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen. Materialkosten sind bei Selbstnutzung nicht abziehbar.

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