Vermieten & Verwalten
Mieterhöhung — welche Wege es gibt und wo sie enden
Mieten lassen sich nicht einfach anheben. Das Gesetz kennt genau umrissene Wege, und jeder hat eigene Voraussetzungen, Fristen und Obergrenzen. Wer den falschen Weg wählt oder die Form verfehlt, bekommt keine Zustimmung — und muss von vorn beginnen.
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Regelfall: Die Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Begründet wird mit Mietspiegel, Sachverständigengutachten, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen.
Es gilt eine Wartefrist: Seit dem Einzug oder der letzten Erhöhung müssen fünfzehn Monate vergangen sein, und die neue Miete gilt frühestens nach Ablauf von drei weiteren Monaten ab Zugang des Verlangens.
Die Kappungsgrenze begrenzt die Steigerung auf zwanzig Prozent in drei Jahren; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Länder sie auf fünfzehn Prozent gesenkt. Diese Grenze gilt unabhängig davon, wie weit die Miete unter der Vergleichsmiete liegt.
Formal ist das eine Zustimmungserklärung, keine einseitige Anordnung: Der Mieter muss zustimmen. Verweigert er, bleibt der Weg über das Gericht innerhalb der gesetzlichen Frist.
Modernisierungsumlage
Nach einer Modernisierung — energetische Verbesserung, Wohnwerterhöhung, Einsparung von Wasser oder Energie — dürfen anteilige Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umgelegt werden. Reine Instandhaltung ist nicht umlagefähig und muss herausgerechnet werden.
Die Umlage ist auf einen festen Prozentsatz der Modernisierungskosten pro Jahr begrenzt und zusätzlich gekappt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch nur um einen begrenzten Betrag je Quadratmeter steigen, bei niedrigen Ausgangsmieten weniger.
Die Maßnahme muss rechtzeitig vorher angekündigt werden, mit Art, Umfang, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Mieter können Härteeinwände geltend machen.
Staffel- und Indexmiete
Bei der Staffelmiete stehen künftige Erhöhungen mit Datum und Betrag bereits im Vertrag. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten; daneben sind Erhöhungen nach Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. Sie wirkt in inflationären Phasen stark, ist aber ebenfalls exklusiv: Weitere Erhöhungen sind bis auf Modernisierungen mit gesetzlicher Pflicht ausgeschlossen.
Beide Modelle geben Planbarkeit für beide Seiten. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete weiterhin deren Obergrenze.
Häufige Fragen
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Bei Anpassung an die Vergleichsmiete frühestens fünfzehn Monate nach der letzten Erhöhung, und immer im Rahmen der Kappungsgrenze.
Zählt eine neue Heizung als Modernisierung?
Soweit sie den Energieverbrauch nachhaltig senkt, ja. Der Anteil, der reine Instandsetzung des alten Geräts ersetzt, ist abzuziehen.
Was passiert bei fehlender Zustimmung?
Der Vermieter kann innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen. Bis dahin bleibt die alte Miete.
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