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Spekulationssteuer: die Zehnjahresfrist und ihre Ausnahmen
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, muss den Gewinn versteuern. Die Regel ist einfach, die Ausnahmen sind es nicht — und sie entscheiden über fünfstellige Beträge.
Wie die Frist gerechnet wird
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf, nicht Übergabe oder Grundbucheintragung. Die Frist beträgt zehn Jahre, taggenau gerechnet.
Wer knapp vor Fristende steht, sollte den Beurkundungstermin bewusst legen. Wenige Tage entscheiden hier über die Steuerpflicht des gesamten Gewinns.
Die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien
Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Die zweite Variante ist großzügiger als sie klingt: „Jahre“ meint Kalenderjahre, nicht volle zwölf Monate. Eine Nutzung im Dezember, im gesamten Folgejahr und im Januar des dritten Jahres kann bereits genügen.
Was versteuert wird
Bemessungsgrundlage ist der Veräußerungsgewinn: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und abzüglich der Kosten von Kauf und Verkauf, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Courtage.
Bei vermieteten Objekten mindern zuvor geltend gemachte Abschreibungen die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet.
Gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler. Dann entfällt die Zehnjahresfrist vollständig, und es kommt Gewerbesteuer hinzu.
Diese sogenannte Drei-Objekt-Grenze hat zahlreiche Ausnahmen und Sonderfälle. Wer mehrere Objekte hält, sollte den Verkauf vorab steuerlich prüfen lassen — nachträglich lässt sich daran nichts mehr ändern.
Häufige Fragen
Zählt ein geerbtes Haus neu für die Frist?
Nein. Bei unentgeltlichem Erwerb — Erbschaft oder Schenkung — wird die Besitzzeit des Rechtsvorgängers angerechnet. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei.
Was gilt bei teilweiser Vermietung?
Der vermietete Anteil ist steuerpflichtig, der selbstgenutzte nicht. Aufgeteilt wird nach Flächenanteilen. Ein vermietetes Arbeitszimmer im ansonsten selbstgenutzten Haus kann also anteilig steuerpflichtig sein.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen eigenen Steuersatz. Der Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und mit dem persönlichen Satz belastet — bei hohen Gewinnen also regelmäßig im Spitzenbereich.
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