Kaufen Schritt für Schritt
Teilungserklärung — was sie regelt und worauf zu achten ist
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht nur Räume, sondern eine Rolle in einer Gemeinschaft. Welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind, steht in der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Sie ist damit das wichtigste Dokument des gesamten Kaufs — und das am seltensten gelesene.
Was sie enthält
Die Teilungserklärung teilt das Eigentum am Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum auf. Der Aufteilungsplan zeigt in Bauzeichnungen, welche Räume zu welcher Einheit gehören — die Nummerierung dort taucht in allen Unterlagen wieder auf.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht bestätigt, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind. Ohne sie ist keine Aufteilung möglich.
Die Miteigentumsanteile bestimmen Stimmgewicht und regelmäßig auch die Kostenverteilung. Sie sind meist an der Fläche orientiert, müssen es aber nicht sein — abweichende Anteile sind ein Punkt, den man prüfen sollte.
Die Gemeinschaftsordnung
Sie ist gewissermaßen die Satzung der Gemeinschaft: Kostenverteilung, Stimmrecht, Regeln für bauliche Veränderungen, Nutzung der Einheiten, Tierhaltung, Vermietung, Verwalterbefugnisse.
Achten Sie auf abweichende Kostenschlüssel: Manche Ordnungen weisen einzelne Kosten — Aufzug, Heizung, Instandhaltung bestimmter Bauteile — nur bestimmten Einheiten zu. Das kann vorteilhaft oder teuer sein, je nachdem, auf welcher Seite Sie stehen.
Zweckbestimmungen sind bindend: Ist eine Einheit als Teileigentum mit der Zweckbestimmung „Laden“ ausgewiesen, ist Wohnnutzung dort grundsätzlich unzulässig — auch wenn faktisch jemand darin wohnt.
Sondernutzungsrechte
Gartenanteile, Stellplätze, Kellerräume und Dachterrassen sind häufig kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht. Sie dürfen es allein nutzen, aber nicht frei verändern — und es lässt sich nicht getrennt von der Wohnung verkaufen.
Prüfen Sie, ob das Sondernutzungsrecht tatsächlich in der Teilungserklärung verankert und im Grundbuch eingetragen ist. Absprachen aus der Nachbarschaft ohne Eintragung sind beim nächsten Eigentümerwechsel wertlos.
Änderungen sind schwierig
Die Teilungserklärung zu ändern, erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer und die Eintragung im Grundbuch — bei größeren Gemeinschaften praktisch ein Ausschlusskriterium. Was dort steht, gilt deshalb auf lange Sicht.
Manche Reformthemen — etwa bauliche Veränderungen für Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur oder Glasfaser — sind inzwischen gesetzlich erleichtert und brauchen keine Änderung der Teilungserklärung mehr, sondern einen Beschluss.
Häufige Fragen
Wo bekomme ich die Teilungserklärung?
Beim Verkäufer, bei der Verwaltung oder über das Grundbuchamt, weil sie zur Grundakte gehört. Kaufinteressenten sollten sie vor dem Notartermin vollständig erhalten.
Was ist der Unterschied zu Wohnungs- und Teileigentum?
Wohnungseigentum bezeichnet Einheiten zu Wohnzwecken, Teileigentum solche zu anderen Zwecken — Laden, Büro, Praxis, Garage. Die Zweckbestimmung steht in der Teilungserklärung.
Zählt eine mündliche Zusage der Verwaltung?
Nein. Maßgeblich sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und wirksame Beschlüsse der Eigentümerversammlung.