Verkaufen
Vermietete Immobilie verkaufen — Kauf bricht nicht Miete
Eine vermietete Immobilie ist ein anderes Produkt als eine freie. Sie spricht eine andere Käufergruppe an, wird anders bewertet — und ihr Verkauf berührt die Rechte von Menschen, die dort wohnen.
Der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete
Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Er kann den Vertrag nicht wegen des Eigentümerwechsels beenden, und die vereinbarte Miete gilt unverändert weiter.
Für Mieter ändert sich zunächst nur der Empfänger der Miete und der Ansprechpartner. Die Kaution geht mit über; der Verkäufer sollte sich die Übernahme im Kaufvertrag bestätigen lassen.
Warum der Preis abweicht
Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung nur eingeschränkt interessant, weil Eigenbedarfskündigung Aufwand, Fristen und Risiko bedeutet. Abschläge sind deshalb die Regel.
Für Kapitalanleger dagegen ist ein zahlender Mieter ein Plus. Entscheidend ist die Höhe der Bestandsmiete: Liegt sie weit unter Marktniveau, drückt das den Ertragswert — und zwar dauerhaft, weil Mieterhöhungen eng begrenzt sind.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde die Wohnung nach der Vermietung erst in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Er darf dann zu den Bedingungen des abgeschlossenen Kaufvertrags eintreten.
Der Verkäufer muss ihn über den Vertragsinhalt unterrichten; ab Zugang läuft eine Frist von zwei Monaten. Wer diese Pflicht übersieht, riskiert Schadensersatzansprüche.
Was ins Exposé gehört
Aktuelle Kaltmiete, Mietvertragsbeginn, letzte Mieterhöhung, Nebenkostenvorauszahlung, Kautionshöhe und die Frage, ob Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist.
Diese Angaben sind für Kapitalanleger die eigentlichen Kennzahlen. Wer sie nicht liefert, bekommt keine belastbaren Angebote — und muss sie spätestens beim Finanzierungsgespräch der Bank nachreichen.
Häufige Fragen
Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Eine allgemeine Informationspflicht besteht nicht, aber der Mieter muss über ein bestehendes Vorkaufsrecht unterrichtet werden. Praktisch ist frühzeitige Offenheit sinnvoll, weil Besichtigungen ohne Kooperation des Mieters schwierig werden.
Darf ich mit Interessenten die Wohnung besichtigen?
Nur mit Ankündigung und in zumutbarem Rahmen. Der Mieter muss Besichtigungen dulden, aber nicht zu beliebiger Zeit und nicht in beliebiger Zahl. Abgestimmte Termine in Blöcken sind der praktikable Weg.
Kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?
Grundsätzlich ja, unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Bei umgewandelten Eigentumswohnungen gilt jedoch eine Sperrfrist von drei bis zu zehn Jahren, je nach Landesverordnung.
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