Kosten & Steuern

Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf

Wer verkauft, während die Zinsbindung noch läuft, löst das Darlehen vorzeitig ab. Die Bank verliert dadurch kalkulierte Zinsen und darf dafür einen Ausgleich verlangen — je nach Restlaufzeit ein fünfstelliger Betrag.

Wann sie anfällt

Bei Darlehen mit fester Zinsbindung, die vor Ablauf der Bindung zurückgezahlt werden. Typischer Anlass ist der Verkauf der Immobilie, aber auch eine Umschuldung.

Bei variablen Darlehen fällt sie nicht an; diese sind mit kurzer Frist kündbar. Ebenso wenig bei Ablauf der Zinsbindung oder nach Ausübung des gesetzlichen Kündigungsrechts.

Das Zehnjahresrecht

Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung kann jedes Immobiliendarlehen mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden — ohne jede Entschädigung. Das gilt auch bei längeren Zinsbindungen.

Wer eine fünfzehn- oder zwanzigjährige Bindung hat, sitzt also nicht fest. Diese Einseitigkeit zugunsten des Darlehensnehmers macht lange Bindungen attraktiver, als der reine Zinsvergleich nahelegt.

Wie gerechnet wird

Die Bank stellt den entgangenen Zinsen die Wiederanlagerendite gegenüber, die sie am Kapitalmarkt erzielen kann. Je höher das aktuelle Zinsniveau im Vergleich zu Ihrem Vertragszins, desto geringer ihr Schaden.

In Hochzinsphasen kann die Entschädigung deshalb gegen null gehen. In Niedrigzinsphasen mit altem, hohem Vertragszins wird sie dagegen empfindlich.

Wie sich die Summe begrenzen lässt

Vereinbarte Sondertilgungen müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden — die Bank darf nicht so rechnen, als hätten Sie sie nie nutzen können. Das senkt die Summe spürbar.

Fehlerhafte oder unvollständige Widerrufsinformationen im Darlehensvertrag können den Anspruch ganz entfallen lassen. Eine Prüfung der Berechnung durch eine Verbraucherzentrale kostet wenig und lohnt bei größeren Beträgen fast immer.

Häufige Fragen

Kann ich das Darlehen auf die neue Immobilie übertragen?

Ja, viele Banken bieten eine Pfandtausch-Lösung an: Das Darlehen läuft weiter, nur die Sicherheit wechselt. Das vermeidet die Entschädigung, setzt aber die Zustimmung der Bank und eine ausreichende neue Sicherheit voraus.

Muss ich die Berechnung akzeptieren?

Nein. Sie haben Anspruch auf eine nachvollziehbare Aufstellung. Fehlerhafte Berechnungen sind in der Praxis nicht selten, insbesondere bei der Behandlung von Sondertilgungsrechten.

Wann entfällt sie ganz?

Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung, bei Ablauf der Zinsbindung, bei variablen Darlehen sowie dann, wenn die Bank pflichtwidrig eine Ablösung verweigert oder ihre Widerrufsinformationen fehlerhaft waren.

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